Κωδικός Ακινήτου: 7-737. Δεν αγοράζεις το παρελθόν αυτού του ακινήτου. Αγοράζεις τη δυνατότητα να του δώσεις μέλλον. Το πρώτο πράγμα που προσέχεις είναι η σκάλα. Μαρμάρινη, επιβλητική, με τον τρόπο που σχεδιάζονταν κάποτε οι είσοδοι των αθηναϊκών αστικών κατοικιών. Ανεβαίνεις τα λίγα σκαλοπάτια και βρίσκεσαι μπροστά σε έναν κόσμο που μοιάζει να έχει σταματήσει αρκετές δεκαετίες πίσω. Στο δάπεδο, γεωμετρικά πλακάκια με περίτεχνους σχηματισμούς. Στους τοίχους, παλιές ξύλινες επενδύσεις και διακοσμητικές λεπτομέρειες. Ψηλότερα, γύψινες κορνίζες και ανάγλυφα οροφής. Και έπειτα, οι αναλογίες. Τέσσερα μέτρα και εξήντα εκατοστά ύψος. Όχι απλώς ψηλοτάβανα δωμάτια, αλλά χώροι με μια σχεδόν θεατρική αίσθηση κλίμακας, όπου οι μεγάλες ξύλινες πόρτες, τα υπέρθυρα και τα ανοίγματα αποκτούν τη δική τους αρχιτεκτονική βαρύτητα. Αυτή είναι η πρώτη γνωριμία με ένα ακίνητο του 1929, σε ήσυχο σημείο του Γκύζη. Η δεύτερη γνωριμία απαιτεί περισσότερη φαντασία. Και σημαντικά περισσότερη δουλειά.
Ας ξεκινήσουμε από το ουσιαστικό. Το ακίνητο χρήζει ολικής, εκ βάθρων ανακατασκευής. Δεν πρόκειται για ένα παλιό διαμέρισμα που χρειάζεται φρεσκάρισμα, αλλαγή κουζίνας και μερικές αισθητικές παρεμβάσεις. Οι επιφάνειες, οι εγκαταστάσεις, οι χώροι υγιεινής, τα κουφώματα και συνολικά η λειτουργική του υποδομή πρέπει να αξιολογηθούν και να αντιμετωπιστούν στο πλαίσιο μιας ολοκληρωμένης μελέτης αποκατάστασης. Δεν υπάρχει διαμορφωμένη κουζίνα. Υφίσταται μπάνιο με ντουζιέρα, ενώ τα ξύλινα κουφώματα διατηρούν μονά τζάμια. Δεν υπάρχει εγκατεστημένο σύστημα θέρμανσης και η ενεργειακή κλάση είναι Η. Τα ξύλινα δάπεδα φέρουν εμφανή σημάδια του χρόνου. Τα διακοσμητικά πλακάκια και τα γύψινα απαιτούν οπου χρειάζεται αποκατάσταση. Το κτίριο είναι κατασκευασμένο επάνω σε βραχώδες έδαφος, σε οικόπεδο 159 τ.μ.. Εδώ, δεν αναζητούμε κάποιον που θέλει να μετακομίσει τον επόμενο μήνα. Αναζητούμε εκείνον που βλέπει πίσω από τη φθορά τις δυνατότητες ενός αρχιτεκτονικού κελύφους που δύσκολα αναπαράγεται σήμερα.
Η κύρια κατοικία βρίσκεται σε υπερυψωμένο ισόγειο, μέσα σε τριώροφο προπολεμικό κτίριο με ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στους δύο ανώτερους ορόφους. Παρότι αποτελεί τμήμα πολυώροφου κτιρίου, η μνημειακή αίσθηση της εισόδου, οι διαστάσεις και η εσωτερική αρχιτεκτονική δημιουργούν μια ατμόσφαιρα που παραπέμπει περισσότερο σε παλιά αστική μονοκατοικία. Στα 130 τ.μ. αναπτύσσονται τέσσερις κύριοι χώροι δωματίων, με επιβλητικές μεσόπορτες που επιτρέπουν διαφορετικές προσεγγίσεις στη μελλοντική διαρρύθμιση. Το φυσικό φως εισέρχεται από τα μεγάλα ανοίγματα, ενώ ο δυτικός προσανατολισμός και η πρόσοψη ενισχύουν τον χαρακτήρα των χώρων. Η υφιστάμενη κάτοψη προσφέρει δυνατότητες ανασχεδιασμού: μια ενιαία αρχοντική κατοικία με γενναιόδωρους χώρους υποδοχής, μια πιο σύγχρονη διαρρύθμιση με ανεξάρτητες ζώνες διαβίωσης ή μια επαγγελματική χρήση με ισχυρή αρχιτεκτονική ταυτότητα. Στο πίσω μέρος υπάρχουν επίσης μικρός υπόγειος βοηθητικός χώρος, με ενδιαφέρον για χρήση ως κελάρι ή κάβα, και παλαιός χώρος λουτροαποχωρητηρίου που θα μπορούσε να επανεξεταστεί ως laundry ή βοηθητική εγκατάσταση. Το ζητούμενο δεν είναι να εξαφανιστεί το 1929 κάτω από μια καινούργια ανακαίνιση. Είναι να αποκτήσει ξανά λειτουργικότητα, διατηρώντας όσα το κάνουν ξεχωριστό.
Εδώ η ιστορία αποκτά και δεύτερη διάσταση. Μαζί με την κατοικία πωλείται και ισόγειος επαγγελματικός χώρος 54 τ.μ., ο οποίος έχει λειτουργήσει στο παρελθόν ως κατάστημα εμπορικών δραστηριοτήτων. Διαθέτει δύο πόρτες εισόδου, παράθυρο προς τον δρόμο, WC στο πίσω μέρος και εσωτερικό ύψος περίπου 2,40 μ. Η παρουσία του αλλάζει ουσιαστικά την επενδυτική εξίσωση. Γιατί ο επόμενος ιδιοκτήτης δεν αποκτά μόνο ένα διαμέρισμα 130 τ.μ. προς αποκατάσταση. Αποκτά επιπλέον έναν αυτοτελώς προσβάσιμο χώρο στο επίπεδο του δρόμου, με διαφορετική λειτουργική ταυτότητα και περισσότερες πιθανές στρατηγικές αξιοποίησης.
Η αποκατάσταση της κύριας κατοικίας και η παράλληλη αξιοποίηση του ισογείου ως επαγγελματικού χώρου θα μπορούσαν να δημιουργήσουν έναν συνδυασμό προσωπικής κατοικίας και επαγγελματικής εγκατάστασης. Η δυνατότητα λειτουργικής συνένωσης ή αλλαγής χρήσης του καταστήματος θα μπορούσε να διερευνηθεί, με στόχο ένα ευρύτερο οικιστικό σύνολο. Μια ακόμη προσέγγιση είναι η διατήρηση της διαφορετικής χρήσης των δύο χώρων, με μελλοντική μίσθωση της αποκατεστημένης κατοικίας και ανεξάρτητη εμπορική ή επαγγελματική αξιοποίηση του ισογείου. Δύο διαφορετικές πηγές δυνητικού εισοδήματος, μέσα στο ίδιο ιδιοκτησιακό σύνολο.
Το ακίνητο συνοδεύεται ακόμη από τρεις αποθηκευτικούς χώρους στο δώμα, με επιφάνειες: 9,59 τ.μ.8,88 τ.μ.9,51 τ.μ.. Συνολικά, 27,98 τ.μ. Οι χώροι αυτοί προσθέτουν μια τρίτη διάσταση στο συνολικό ακίνητο. Οι χώροι έχουν σήμερα χρήση αποθηκών. Δεν αποτελούν εγκεκριμένο κατοικήσιμο studio και δεν συνοδεύονται από αποκλειστική χρήση της κοινόχρηστης ταράτσας. Οποιαδήποτε μετατροπή σε χώρο κύριας χρήσης προϋποθέτει αξιολόγηση του πραγματικού δυναμικού.
€250.000 για 184 τ.μ. κατοικίας και καταστήματος. Αυτό μεταφράζεται σε περίπου €1.359 ανά τ.μ.. Οι περίπου 28 τ.μ. αποθηκών του δώματος δεν έχουν συμπεριληφθεί στον παρονομαστή αυτού του υπολογισμού, ούτε παρουσιάζονται ως πρόσθετοι χώροι κατοικίας. Για να τοποθετηθεί η τιμή σε ένα ευρύτερο πλαίσιο, σύμφωνα με τα στοιχεία ζητούμενων τιμών της αγοράς για τον Σεπτέμβριο 2026, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην περιοχή Γκύζη – Πεδίον Άρεως διαμορφωνόταν περίπου στα €2.631/τ.μ., ενώ στην υποπεριοχή Λόφος Φινοπούλου περίπου στα €2.404/τ.μ. Η χαμηλότερη τιμή εισόδου αντανακλά την ανάγκη για ριζική ανακατασκευή, το εύρος των απαιτούμενων εργασιών και τις τεχνικές και αδειοδοτικές παραμέτρους που πρέπει να εξεταστούν.
Το Γκύζη δεν χρειάζεται να δανειστεί την ταυτότητα κάποιας άλλης αθηναϊκής γειτονιάς. Είναι μια πυκνή, ζωντανή και λειτουργική περιοχή του κέντρου, με κατοικίες, μικρές επιχειρήσεις, σχολεία, υπηρεσίες και εμπορική δραστηριότητα που εξυπηρετούν πραγματικές καθημερινές ανάγκες. Το συγκεκριμένο ακίνητο βρίσκεται σε ήσυχο σημείο κοντά στον Λόφο Φινοπούλου, με πρόσβαση στη Λεωφόρο Αλεξάνδρας, στο Πεδίον του Άρεως και στον ευρύτερο άξονα Αλεξάνδρας – Πατησίων. Ο σταθμός ΜΕΤΡΟ Αμπελόκηποι βρίσκεται σε απόσταση περίπου 950 μ., σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία τοποθεσίας. Παράλληλα, ο σχεδιασμός της νέας Γραμμής 4 του ΜΕΤΡΟ εντάσσει την ευρύτερη περιοχή της Λεωφόρου Αλεξάνδρας στον μελλοντικό χάρτη των συγκοινωνιακών συνδέσεων της Αθήνας. Για κατοικία, η περιοχή προσφέρει καθημερινή πρακτικότητα και πρόσβαση στο κέντρο. Για επαγγελματική εγκατάσταση, προσφέρει κεντρική αστική θέση. Για επενδυτική αξιοποίηση, προσφέρει ένα περιβάλλον όπου μπορούν να εξεταστούν διαφορετικά μοντέλα μακροχρόνιας μίσθωσης. Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί επίσης να εξεταστεί.
Αυτό το ακίνητο δεν απευθύνεται σε κάποιον που αναζητά έτοιμο διαμέρισμα. Ούτε σε κάποιον που υπολογίζει μια ανακαίνιση αποκλειστικά με βάση το κόστος ενός καινούργιου μπάνιου και μιας κουζίνας. Απευθύνεται σε έναν αρχιτέκτονα που θα αναγνωρίσει τις αναλογίες. Σε έναν επενδυτή που μπορεί να συντονίσει μια απαιτητική αποκατάσταση. Σε έναν αγοραστή που θέλει να δημιουργήσει μια αστική κατοικία με αυθεντική ταυτότητα. Σε κάποιον που καταλαβαίνει ότι τα 4,60 μέτρα ύψος, οι γύψινες οροφές, οι μεγάλες ξύλινες πόρτες και τα γεωμετρικά πλακάκια δεν παραγγέλνονται απλώς από έναν κατάλογο υλικών. Το κτίριο δεν έχει σήμερα οριστικό χαρακτηρισμό διατηρητέου.
Η πώληση αφορά στο σύνολο της προσφερόμενης ιδιοκτησίας, χωρίς δυνατότητα χωριστής αγοράς κατοικίας, καταστήματος ή αποθηκών δώματος. Πρόκειται για μια ευκαιρία αρχιτεκτονικής επανατοποθέτησης. Και ίσως αυτός να είναι ο πιο ουσιαστικός τρόπος να αποκτήσει ξανά ζωή ένα αθηναϊκό ακίνητο σχεδόν ενός αιώνα μέσω της PANTOU REALTORS. BUILT IN 1929. WAITING FOR ITS NEXT CENTURY. For the buyer who sees a restoration project where others see a building in need of repair.
Nikolaos Tsakonas
Creative Property Consultant
Tel | Viber | WhatsApp : +306974022219
A+
A
Β+
B
Γ
Δ
Ε
Ζ
Η
